《负动产时代》 徐学勤解读

《负动产时代》| 徐学勤解读

关于作者

作者是《朝日新闻》特别成立的采访组成员，主要来自经济部，执笔者包括大津智义、北川慧一、野泽哲也、田川刚毅、松浦新、吉田美智子。《朝日新闻》是日本影响力最大的新闻媒体之一。

关于本书

《朝日新闻》发出“负动产时代”系列报道之后，负动产问题在日本引发全民讨论。本书在报道基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本“负动产”的成因、现状以及可能的解决方向。

核心内容

第一部分，谈日本的负动产到底是一种什么样的景象；

第二部分，谈日本为什么会走进负动产时代；

第三部分，谈如何缓解日本的负动产问题。

你好，欢迎每天听本书！今天要为你解读的书是《负动产时代》。

“负动产”这个词，你可能听着有点陌生，这并不奇怪，因为它距离当下的中国社会确实比较遥远。所谓“负动产”，是指成为负资产的不动产，说得更直白一点就是，这些不动产不仅不能给它的主人带来收益，反而会成为一种负债。

我们知道，最主要的不动产就是土地和房产。你可能会纳闷，土地和房产是很多人拼尽全力想要获得的东西，怎么会变成负动产呢？如果真的变成负动产，那把它卖掉或者送人不就行了吗？诶，这就是离奇的地方，这些负动产不但很难卖掉，有的甚至连白送都没人要，它们成为个人和政府都不想接收的沉重负担，给不少人的家庭生活，也给城市规划、社会治理和经济发展，带来了巨大的麻烦。

那么，是什么地方出现了这种离奇的现象呢？主要是咱们的东邻日本。说到这儿，你可能更加觉得奇怪，我们都知道，日本是一个人多地少的岛国，耕地面积严重不足，矿产资源更是匮乏。对日本人而言，土地是极为稀缺的资源，怎么会变成没人要的负资产呢？这就是这本《负动产时代》所要解答的问题。

这本书告诉我们，在当今日本的很多地区，都出现了负动产现象——很多房子常年空置，没人居住和打理，藤蔓丛生，墙壁开裂，成为危房；有的房子和土地遗产，虽然有数十上百个继承人，但是没有人愿意去继承；有的房子，以白菜价甩卖；还有的为了尽早脱手负动产，甚至宁愿倒贴钱……

这些看起来不可思议的现象，在日本已经真实地存在了多年，但之前一直没有引起足够的重视。2017年8月，日本最大的新闻媒体之一《朝日新闻》，成立采访组，开始对负动产现象展开持续一年多的调查，并以“负动产时代”为题作了系列报道。他们深入采访了大量的业主、学者、律师、物业人员、房产中介和政府官员，报道了许多让人触目惊心的案例，还采访了法国、美国、德国的类似情况，终于引起日本的全民热议。

这本《负动产时代》就是《朝日新闻》系列报道的合集，书在原来报道的基础上，做了大量增补和整理。那么，一本介绍日本不动产发展情况的书，对当下的我们能有何启示呢？其实，虽然日本的经济体制和基本国情与中国有很大不同，但通过对日本负动产现象的分析，也许能让我们更好地认识房地产市场，了解人口、税收、土地、金融等要素是如何作用于房地产的，或许能帮我们避开“负动产陷阱”。

本期音频，我会分三个部分来为你解读这本书：第一部分，谈日本的负动产到底是一种什么样的景象；第二部分，谈日本为什么会走进负动产时代；第三部分，谈如何缓解负动产问题。

好，我们先来看第一个问题，那就是，日本的负动产到底是一种什么样的景象？有的景象，堪称奇观。

首先是大量土地没人愿意继承。我们知道，日本是资本主义国家，实行土地私有制，全国65%的土地归私人所有，35%的土地归国家和公共所有。从明治维新开始，日本就有了不动产登记制度，土地所有人可以自由地使用和买卖土地。土地所有人去世后，他/她的亲属或者指定继承人，可以合法地继承土地，不过，继承人需要承担固定资产税和遗产税。

然而，《朝日新闻》记者调查发现，现在日本出现了很多“所有人不明土地”，也就是说，找不到土地的主人，在土地的名义所有人去世之后，没有人去继承过户。有的土地，在所有人去世几十年后，都没有人去办理过继承手续，这样一代代下来，合法的继承人可能累积到数十上百人，继承人之间甚至互相都不认识。根据法律规定，过户需要取得所有继承人的同意，继承人越多，也就越难达成统一意见，所以，拖延的时间越长，要过户就越困难。

这样的“所有人不明土地”有多少呢？据估计，在2016年，全日本“所有人不明土地”的总面积达到410万公顷，比整个九州岛还要大。而且，这种局面还在不断扩大，有关部门预计，到2040年，所有人不明土地总面积将会达到720万公顷，也就是接近北海道的面积。

土地没人继承的根本原因，是因为它们已经成为负动产。这些土地一般是距离市区比较远的田地、林地或荒地，但也有一些是在城市内部。因为各种原因，这些土地既卖不出高价，也很难开发利用，而继承又需要支付高昂的固定资产税和遗产税。固定资产税每年都要交，虽然交税的金额会逐年降低，但降到一定金额后，就不会再降。此外，持有土地还需要一定的维护管理成本，比如建栅栏、除草等等，都需要投入资金和人力。

因而，没有太多使用价值的土地，就没有人愿意去继承。有的人持有闲置的土地，也因为不堪重负，想要设法卖掉或者捐赠出去，但是很难实现。至于原因，咱们待会儿再说。

与土地没人继承类似的，是很多房子也没人继承。这些房子可能位于市中心，也可能位于郊区或农村，它们被废弃成为危房，威胁到邻居和路人的安全。没人继承的原因，也是持有的成本太高，同时，它不能带来收益，或者说收益不足以覆盖成本，因而是一笔负动产。

那么，这些被抛弃的房屋和土地，会造成怎样的社会影响呢？

首先，它导致土地被浪费，这些土地没有被很好地开发利用，没有发挥应有的价值。不管是国家，还是个人，都没有从土地中获得收益，这是巨大的资源浪费。

其次，如果这片土地和房屋位于城市中心，它还会妨碍城市规划，比如，在对城市道路进行规划的时候，如果遇到所有人不明的土地和房屋，政府部门找不到协商的对象，但又不能侵犯私有产权，就只能在规划建设时绕开这些地方，这给城市发展造成了不小的阻碍。

另外，面对这些被抛弃的房屋和土地，政府部门需要耗费大量的人力和财力去调查，找到所有人或合法继承人。如果找不到，政府就需要承担维护管理的责任，比如，给空置的危房加上围栏，或者把它拆除，防止发生火灾或者因房屋倒塌伤及路人，这些都需要动用财政资金，等于是让全体纳税人为此买单。

那么，除了土地和房屋没人继承，还有没有别的负动产现象呢？有，那就是大面积地廉价抛售不动产。

比如，有一位老人，他在1991年以1300万日元，相当于人民币大约76万元的价格，在著名的温泉度假胜地伊豆半岛，买了大约300平方米的别墅用地。到2017年，他只能以10万日元的价格抛售，相当于不到6000元人民币，资产缩水到原来的1/130。另外，扣除要给中介公司的21万日元手续费和广告费，最后，卖这块地得倒贴11万日元，也就是差不多赔6400元。

尽管如此，这个老人还是感觉“松了一口气”。为啥呢？因为以后再也不用为这块地花钱了。他当年买下这块地之后，一直空着，每年要缴纳4.6万日元的别墅用地管理费和7000日元的固定资产税。他有两个女儿，但她们都不想继承这片没用的土地，他只好把地卖掉，否则等他过世以后，他的女儿还得继续交管理费和固定资产税，“那就太对不起她们了”。他最开始开出100万日元的售价，但是无人问津，最后降到10万日元，才终于找到买主。

除了抛售土地，还有抛售房产的。这些房子也是高价买入，低价卖出。比如，在神奈川县的一栋公寓，在上世纪80年代末，每套房子的售价是1900万日元左右，然而现在，“能卖到150万日元以上就谢天谢地了”，如果是凶宅，可能连100万日元都卖不到。也就是说，房价缩水到原价的1/19，而如果不卖掉，就需要继续承担物业费、维修费和固定资产税。

这还不是最极端的，一些度假公寓贬值得更厉害。比如，在一个叫汤泽町的滑雪胜地，那里是川端康成的小说《雪国》的故事发生地，曾经因为滑雪热建了15000套度假公寓。后来，日本的滑雪热退潮，来游玩的旅客减少，业主纷纷抛售房产，公寓的价格持续下跌。很多房子以拍卖的形式出售，作者说，与其说是为了出售房产，不如说是为了尽快“止血”，因为各种税费负担太重。

那么，这些房子拍卖的底价是多少呢？你绝对猜不到，法院定的底价是1万日元，也就相当于600元人民币，折合每平方米的价格大约是6到12块钱人民币，真是把房子卖出了白菜价。定价为什么会这么低呢？因为这些房子往往都拖欠了多年的物业费，少则几十万日元，多则上千万日元。买房的人除了支付房价外，还需要支付这部分欠费，还有给法院、银行等协助拍卖的机构的费用。

但即便价格如此低廉，还是很难找到“接盘侠”，可能售房消息挂出去一整年，来看房的人数是0。因此，诞生了一门奇特的生意——一家不动产中介公司提议，让业主把房子的所有权转移给他们公司，同时，业主还要向他们支付120万日元的费用。也就是说，让业主“付钱”卖房子，卖房不但赚不到一分钱，还得赔出去一百多万。

会有人这样卖房子吗？还真有。在这本书完成的时候，这家中介公司已经以这样的方式收购了大约1000套房子，他们再把这些房子以每套10万日元的价格卖掉。当然，他们这样做也有很高的风险，因为如果房子卖不掉，他们同样需要承担高昂的持有成本。

除了上面说的这些，还有一个负动产现象，是出现了大量老旧、甚至面临倒塌的“濒危公寓”。

根据日本国土交通省的统计和预测，截至2017年底，全日本共有644万套公寓，居住在公寓里的人口，大约占总人口的十分之一。到2027年，房龄超过30年的公寓将达到350万套，占全日本公寓总量的一半；到2037年，房龄超过30年的公寓将达到550万套，超过50年的公寓，会逼近200万套。

这个数据反映了一个不容乐观的事实，那就是，日本不仅仅人口在走向老龄化，它的房子也在走向老龄化——从新房变旧房，从旧房变危房，最后成为一堆堆工业垃圾，成为全社会的负担。

针对老旧破败的房子，有三种解决办法：第一种是通过大规模修缮来延长房屋寿命；第二种是重建，重建时需要增加容积率，盖出更多的房子卖出去，才有可能覆盖重建的成本；第三种是把房子拆掉，把地面建筑物清除干净，直接卖土地。

无论采取哪种方式，都需要大部分业主、甚至全体业主的同意才能执行，但这并不容易，不少房子找不到主人，即便能找到主人，由于业主的年龄、收入水平各不相同，往往很难达成一致意见。而且，当房子所有人的年纪越大，他们就越会缺乏动力去改变现状。目前来看，日本完成重建的公寓比例非常低。

总体来说，除了东京、大阪、名古屋三大都市圈，依然维持着较高的不动产价格外，日本很多其他地区都在逐渐步入“负动产时代”，土地和房价只涨不跌的神话在日本已经破灭。

那么，日本为什么会进入“负动产时代”呢？

首先，当然是整体的经济状况。日本在上世纪八九十年代经历了“泡沫经济”，期间，土地和房产被炒到天价。1989年底,日本土地资产总额大约为2000万亿日元,而美国土地资产总额是500万亿日元，日本是美国的4倍，所以当时有人说，“卖掉东京就可以买下整个美国。”但到1991年，土地、房产和股票价格全部暴跌，“泡沫经济”破灭。此后的二三十年里，日本经济增长率一直在低位徘徊，还多次出现了负增长。很多在泡沫经济时代高价买入土地和房产的人，一边眼睁睁看着手中的不动产贬值，一边还得承受着很高的税费。

其次，是人口老龄化和人口负增长。我们知道，日本是全世界人口老龄化程度最严重的国家，2019年，日本65岁以上的人口占总人口的27%，居世界首位。更严重的是，从2010年开始，日本总人口连续十多年出现负增长，比如，2020年的人口比前一年减少了超过50万。尽管日本政府出台各种政策鼓励生育，但效果并不明显，少子化的趋势很难逆转。书里指出，日本的住宅总数已经超过家庭户数，2013年，日本的房屋空置率为14%，之后还在不断提高。有研究机构预测，到2033年，日本房屋空置率将会达到30%。在房多人少的总趋势下，房子自然会不断贬值。

再者，是高昂的持有成本，包括税、费和保险，这需要重点说一下。与不动产有关的税费，有固定资产税、遗产税、交易税、赠予税、印花税、所得税、物业费、维修费，等等。日本是全世界遗产税最高的国家之一，所以，才会有前面所说的有人不愿意继承财产。而固定资产税是另一笔巨大的开支，是按照土地或房屋评估额的1.4%来征收，而且每年都要交，这是地方政府主要的税源之一。

固定资产税之所以成为很多家庭难以承受的负担，一方面是因为本身税率很高，另一方面，是税务部门在对不动产进行评估的时候，评估额常常超过它们的实际价格，按照规定应该给予的一些税收优惠，也常常得不到有力执行。比如，一位女士继承了一片1500平方米的山林，仅仅因为土地上建了一栋占地80平方米的别墅，就把这片土地全部按照住宅用地，而非山林的标准来征税，这样一来，这片土地的资产评估额是最终实际售价的10倍 。像这样混淆征税标准、算错不动产面积的情况，经常出现。

说到日本的固定资产税，还有一个荒诞现象不得不提，那就是“亡者征税”，“亡”是“死亡”的“亡”。啥意思呢？就是土地或房屋的名义所有人去世以后，就算没有人去继承这笔遗产，地方政府也会从合法继承人中指定代表，要求他/她交纳固定资产税，即使这个人从来没有在那片土地或那套房子里生活过，也必须交税，直到确定了继承人。换句话说，人可以死，但税不能免。更离谱的是，这些被指定的代表，并不能因为出了钱就拥有这份不动产，因为按照规定，要继承财产，必须获得所有继承人的同意。

你看，政府部门只是想尽办法征税，却不会考虑纳税人的个人利益。所以书里说，“固定资产税扭曲了日本的土地制度，催生了负动产问题。”地方财政高度依赖固定资产税，因此，地方政府没有改革税制的愿望，这使得原本就失去了吸引力的不动产进一步贬值，加速了地方经济的衰退。

另外，在日本，地震、台风、海啸、火山爆发等自然灾害频发，房屋很容易被损坏，所以，业主还必须为房屋购买保险。再加上日本的房屋木质结构比较多，房屋的折旧率很高，每隔15年左右就需要大规模修缮，外墙和走廊经常需要小规模修缮，所以，房屋的维修和管理费用都不低，这些也都是持有成本。

除了上面所说的经济、人口和持有成本三大因素外，还有一个因素，也是导致日本走向负动产时代的重要原因，那就是退出机制的不健全。啥意思呢？就是说，当负动产的所有人，不想再持有土地或者房产的时候，他很难脱手，及时为自己止损。你不能像扔垃圾一样把这些负动产随意扔掉，因为相关的回收机制不健全。

尽管日本的《民法》中规定，“没有所有人的不动产应归属国库。”但到底在哪些情况下不动产可以归属国库，相关标准一直很模糊。比如书里提到，有人拥有23000平方米的山林，他想放弃这片土地的所有权，让政府来接收这片土地，说白了，就是把土地白送给政府，但是政府不愿意接收。于是，他把官司一直打到高等法院，但最后还是败诉。法院认定，“原告想把继续持有山林带来的负担转嫁给政府，属于滥用权利”，因而驳回了他的请求。

这样的判决理由让人哭笑不得，那么，为什么会做出这样的判决呢？作者指出，因为法院关注的重点是，如果由政府接管山林，那么，管理这片土地，需要去确定地界、设置栅栏，每年还要除草、巡逻、警备，这些都需要花纳税人的钱，所以不能让政府接收。

根据日本的相关制度，如果所有人或者继承人不想持有土地，那么，他需要自己想办法拍卖土地，如果经过各种努力还是卖不出去，政府才会接管。但就像这个案例所呈现的，政府是不会轻易接收土地的。因为退出机制复杂繁琐，很多人不得不长期持有闲置的负动产，并不断地为它支付成本。

说了这么多，想必你已经感受到，日本的负动产是一个高度复杂的系统性难题，它牵扯到经济、政治、人口、法律等各个方面，可谓积重难返。

经过《朝日新闻》的连载报道，负动产现象已经在日本引起广泛关注，从官方到民间，各界都在想办法解决负动产问题。在这本书里，作者没有提出特别具体的政策建议，而是把目光放到海外，希望从其他国家的经验中找到破解之策。

他们通过实地调查发现，在法国的科西嘉岛、巴黎郊区，美国的底特律，还有德国东部，都出现了不同程度的负动产现象，很多情况与日本如出一辙。而这些地方都采取了比较有效的措施来挽救局面，防止情况恶化。那么，它们都采取了哪些措施呢？我们一个个来说。

科西嘉岛是法国孤悬在地中海的一座岛屿，岛上经济落后，居民不得不外出打工。有一段时期，岛上几乎有一半的土地都联系不到所有人，有的土地所有人去世以后，没有人去办理继承手续。这严重阻碍了当地的发展，无论是想规划农业用地，还是想修建道路，都因为找不到所有人而没办法实现，法国政府为此推出了三项政策：

一是，动员全国力量，调查所有人不明土地的真实情况。

二是，放宽民法上的规定来推动土地登记工作，具体而言，就是放宽“取得时效”和“消灭时效”的条件。也就是说，在持续占有某块土地一定期限后，就可以取得这块土地的所有权，而不必管这块土地之前的主人是谁；反过来，如果一块土地5年以上没有缴纳不动产税，那么就判定这片土地为无主土地，它的所有权就收归政府。另外，对多人共有土地的处置，原来必须获得全员同意，现在只需要三分之二的所有人同意，就可以执行。

三是，在税收方面采取优惠措施，允许减免50%的赠予税，但规定只有在十年内完成登记，才能享受这项优惠。

这些措施推动了土地的确权和流转，到2017年为止，科西嘉岛的所有人不明土地减少了20%，迈出了脱离负动产的第一步。有日本学者提出，“所有人不明土地问题没有特效药。日本也只能像法国一样，依靠多渠道的信息提供、税收和民法上的优惠措施，从整个国家层面出发，采取跨部门措施，去推进解决。”

那么，对于废旧公寓的处理有什么好办法吗？在这方面，作者调查了巴黎郊区圣但尼的情况，那里聚集了很多来自中东等地的移民，他们大多属于贫困阶层。那里的房子破旧，40%的住宅都被认定为“不适宜居住”，当地还发生过严重的恐怖袭击。

法国政府认为，政府有义务为了确保居民的人身安全和公共卫生，推动老旧公寓的改造和重建。于是，当地政府决定向需要改善环境的公寓，提供重建或修缮补贴，并指定了一部分必须强制重建的房子。这个地区为了征用和重建公寓，花费了3亿欧元，这些费用由地方政府承担一半，法国政府承担30%，其余的20%则利用不动产销售收入来弥补。

然而，在日本，公寓的修缮或重建作业需要由业主们协商进行，政府从来不会介入其中。法国政府动用行政和税收力量，来解决老旧公寓问题，这样的态度和方法都值得日本借鉴。

同样，还有来自美国底特律的经验，底特律曾经因汽车产业繁荣一时，但后来因为产业转移和金融危机，城市人口流失了一半以上，留下来的大多是没有好去处的穷人。人口减少，房价暴跌，市内建筑逐渐变得破败不堪，空置率很高。这些空置的房子，有的成为毒贩交易的场所，有的则被纵火烧毁，危及街区治安。

面对这样的负动产现象，底特律是如何自救的呢？当地政府和非营利机构成立了“土地银行”，他们低价回收没有人管理的闲置房屋和土地，然后，对空置房屋进行拆除或者翻新，让房屋和土地重新处于可使用的状态。这些土地以极低的价格进行售卖，比如，相邻土地的所有人，可以按照每块地100美元的价格购买。不过买下土地后，每年需要交纳一小笔资产税，大约每块地15美元。

这样的举措至少有三个好处：一是有利于城市的发展，它缩小了城市建筑规模，降低了房屋空置率，促进了土地的有效利用，防止城市过度开发；二是减轻了政府管理闲置土地和房产的成本，还增加了财政收入；三是让真正需要土地的人，能以低价获得土地，开展经营活动或改善居住环境。这个举措获得了美国联邦政府的财政补贴，当地顺利拆除了1万栋空置房屋，还有一些空置房屋经过翻新被重新出售。

书中指出，土地银行已经在美国得到普及，全美共有100多家土地银行，承担着负动产重建工作。为了防止负动产阻碍住宅市场发展，美国政府设立了巨额的联邦补贴。作者说，美国之所以能对大量空置房屋进行拆除和翻新，政府起到了重要推动作用。

最后，再来说说德国的情况。德国应对负动产现象的诸多办法中，最值得借鉴的可能是制定有效的退出机制。前面我们提到，在日本，不能随意放弃你所持有的不动产。但是，德国《民法》规定，“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请、并在土地登记簿上登记的方式，放弃自己持有的土地。”同时规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。这样的机制，可以减轻负动产所有人的经济负担，可以让他们及时止损。

《朝日新闻》记者采访到这些国外经验，为日本解决负动产问题提供了参考，打开了政府的决策思路，但从认识问题到解决问题，还有漫长的道路要走。

从泡沫经济时代的疯狂，到负动产时代的落寞，日本仅仅用了不到三十年时间。

日本人口减少的大趋势，暂时看不到被遏制的迹象，未来日本房多人少的现象会越来越突出。前首相安倍晋三说，人口不断减少是日本的“国难”。这句话并不夸张，供求关系的逆转，正是日本进入负动产时代的根本原因。

这本书最后一章的主题是“谁来买单？”，也就是说，谁该为负动产负责？从目前的制度来看，买单的是那些不动产的所有人和继承人，他们在默默地承担着高昂的税费，承受着着资产贬值的压力 ，想要退出这个游戏而不能。

作者提出，要求所有人必须承担某些义务，就应该允许所有人放弃所有权，但目前只有有利用价值的不动产，才有可能被政府接收。政府应该建立相应的制度，至少允许所有人在缴纳一定费用之后能放弃所有权，把它们捐赠出去。

他们大声疾呼：日本住房和土地制度的改革，已经刻不容缓！

好，以上就是这本书的精华内容，你可以点击音频下方的文稿，查看全文和脑图。你还可以点击红包分享按钮，把这本书免费分享给你的朋友。恭喜你，又听完了一本书！

撰稿、讲述：徐学勤脑图：刘艳导图工坊

划重点

1. 到2040年，日本的所有人不明土地总面积将会达到720万公顷，接近整个北海道的面积。

2. 日本不仅仅人口在走向老龄化，它的房子也在走向老龄化——从新房变旧房，从旧房变危房，成为全社会的负担。

3. 因为退出机制复杂繁琐，很多人不得不长期持有闲置的负动产，并不断地为它支付成本。